ตลาดสินเชื่อบ้านไทยในปี 2569 เผชิญทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวนและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น แม้ผู้กู้บางรายมีรายได้สูงและเงินดาวน์ครบ แต่กลับถูกปฏิเสธสินเชื่อเพราะภาระหนี้ที่ซ่อนอยู่ในรายงานเครดิตบูโร ธนาคารไม่ได้มองแค่รายได้ต่อเดือนเท่านั้น แต่ยังใช้ข้อมูลเครดิตบูโรคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) เพื่อประเมินความสามารถผ่อนชำระรายเดือนอย่างยั่งยืน

บทบาทของเครดิตบูโรในการคำนวณ DSR

ภาระหนี้ที่ถูกนำมารวมคำนวณ

DSR คือสัดส่วนของยอดผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้สุทธิ โดยธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้สินเชื่อบ้านต้องมี DSR ไม่เกิน 40-50% ขึ้นอยู่กับรายได้และวงเงินกู้ ข้อมูลภาระหนี้ทั้งหมดที่นำมาคำนวณได้จากรายงานเครดิตบูโร เช่น ยอดผ่อนรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต แม้ผู้กู้จะชำระขั้นต่ำเพียง 5% ของบัตรเครดิต แต่ธนาคารอาจคำนวณเป็น 10% ของวงเงินคงค้างหรือเต็มจำนวนตามนโยบายความเสี่ยง ทำให้ DSR พุ่งสูงขึ้นโดยไม่ทันสังเกต

ประวัติการผ่อนชำระย้อนหลัง 36 เดือน

นอกจากภาระหนี้ปัจจุบัน ธนาคารยังตรวจประวัติการชำระย้อนหลัง 36 เดือน หากพบว่าผู้กู้เคยค้างชำระสินเชื่อรถยนต์หรือบัตรเครดิตเกิน 90 วันในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แม้ปัจจุบันจะชำระปิดหมดแล้ว แต่ข้อมูลจะยังคงอยู่ในรายงานเครดิตและกระทบต่อคะแนนเครดิตอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับอาจสูงขึ้น 0.5-1.5% ต่อปี

กรณีจริงจากตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569

พนักงานบริษัทไอทีในกรุงเทพฯ มีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน ต้องการซื้อคอนโดราคา 4.5 ล้านบาท โดยวางเงินดาวน์ 20% แต่เมื่อธนาคารตรวจเครดิตบูโรพบว่าเจ้าตัวผ่อนรถยนต์เดือนละ 18,000 บาท มีบัตรเครดิต 4 ใบ ซึ่งมียอดคงค้างรวม 200,000 บาท และเคยค้างชำระค่าบัตรเครดิต 2 งวดเมื่อปีก่อน ทำให้ DSR ขยับไปที่ 55% เกินเกณฑ์ที่ธนาคารยอมรับ แม้ผู้กู้จะพยายามปิดบัตรเครดิต 2 ใบในภายหลัง แต่คะแนนเครดิตยังไม่ฟื้นทันที การขอสินเชื่อจึงถูกเลื่อนออกไปอย่างน้อย 6 เดือน ข้อมูลเพิ่มเติมจาก NCB: https://www.ncb.co.th/ ชี้ว่าการตรวจรายงานเครดิตก่อนยื่นกู้บ้านช่วยลดโอกาสถูกปฏิเสธได้ถึง 30%

เทคนิคใช้รายงานเครดิตบูโรเพื่อวางแผนซื้อบ้าน

ก่อนยื่นกู้บ้าน ผู้ซื้อควรขอรายงานเครดิตบูโรมาเพื่อตรวจภาระหนี้ทั้งหมด และคำนวณ DSR ด้วยตนเอง หากเกินเกณฑ์ ควรปิดหนี้ที่ดอกเบี้ยสูงก่อน เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล จากนั้นรออย่างน้อย 2-3 เดือนให้ฐานข้อมูลอัปเดตเป็นยอดปิดแล้ว การลดจำนวนบัตรเครดิตที่ใช้งานและหลีกเลี่ยงการยื่นสินเชื่อใหม่ในช่วง 6 เดือนก่อนซื้อบ้าน จะช่วยให้คะแนนเครดิตเพิ่มขึ้นและได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารได้ง่ายขึ้น