นักลงทุนรายได้แบบพาสซีฟมองข้ามหุ้นสามัญมากขึ้น และ REITs และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จดทะเบียนของไทยได้กลายเป็นรากฐานที่สำคัญของพอร์ตการลงทุนที่เน้นรายได้ ด้วยอัตราผลตอบแทนจากการจ่ายประโยชน์ตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝากธนาคารและพันธบัตรรัฐบาลอย่างสบายๆ ตราสารเหล่านี้สมควรได้รับการจัดสรรเป็นสัดส่วนเฉพาะ

เหตุใด REITs จึงให้ผลตอบแทนที่เหนือกว่า
ระบบ REIT ของประเทศไทยกำหนดให้ REIT ต้องจ่ายประโยชน์ตอบแทนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิเป็นเงินปันผล สร้างช่องทางที่โปร่งใสระหว่างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ต้นทางกับผู้ถือหน่วย หน้าภาพรวม REIT ของตลาดหลักทรัพย์ฯ ระบุว่า ณ เดือนกรกฎาคม 2026 มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดรวมของ REITs ไทยสูงเกิน 4 แสนล้านบาท โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการจ่ายประโยชน์ตอบแทนเฉลี่ย 5.8%. ประโยชน์ตอบแทนจาก REIT ต่างจากรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่จับต้องได้ตรงที่มีสภาพคล่องสูงและบริหารอย่างมืออาชีพ พร้อมด้วยฐานผู้เช่าที่หลากหลายซึ่งลดความเสี่ยงจากการว่าง

กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน: กระแสเงินสดที่มั่นคงจากสินทรัพย์จำเป็น
นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมแล้ว กองทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นเจ้าของถนนที่เก็บค่าผ่านทาง สนามบิน และเสาโทรคมนาคม สินทรัพย์เหล่านี้สร้างรายได้ที่คาดการณ์ได้ มักอิงกับเงินเฟ้อหรือปริมาณการจราจร ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล ได้รับประโยชน์จากการเติบโตแบบทวีคูณของการบริโภคข้อมูล ในขณะที่กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอส โกรท เกาะติดปริมาณผู้โดยสารรถไฟฟ้าที่ขยายตัวในกรุงเทพฯ อัตราผลตอบแทนจากการจ่ายประโยชน์ตอบแทนโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 4.8% ถึง 5.5% โดยมีความสัมพันธ์ต่ำกับความผันผวนของตลาดหุ้น ทำให้เป็นเครื่องมือรักษาเสถียรภาพพอร์ตที่ยอดเยี่ยม

ข้อพิจารณาด้านภาษีสำหรับประโยชน์ตอบแทนของ REIT
สำหรับนักลงทุนบุคคลธรรมดาชาวไทย เงินปันผลจาก REIT โดยทั่วไปได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหาก REIT เองได้ชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลแล้ว – คุณลักษณะเฉพาะของสินทรัพย์ประเภทนี้ สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายมาตรฐาน 10% ยังคงใช้บังคับ แต่ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดยังคงเหลือผลตอบแทนหลังหักภาษีที่แข่งขันได้ นักลงทุนที่ชาญฉลาดจัดโครงสร้างการถือครอง REIT ผ่านบัญชีที่มีประสิทธิภาพทางภาษีหรือใช้ประโยชน์จากสนธิสัญญาภาษีซ้อนตามที่เกี่ยวข้อง ข้อได้เปรียบทางภาษีนี้ช่วยขยายผลการทบต้นเมื่อนำประโยชน์ตอบแทนไปลงทุนใหม่

การประเมินคุณภาพ REIT นอกเหนือจากอัตราผลตอบแทน
ไม่ใช่ว่า REIT ผลตอบแทนสูงทั้งหมดจะถูกสร้างขึ้นมาอย่างเท่าเทียมกัน นักลงทุนที่ขยันจะประเมินมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ควรต่ำกว่า 35%) และอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก REIT ที่มีอัตราผลตอบแทน 6% แต่มูลค่าทรัพย์สินลดลงและเงื่อนไขสัญญาเช่าสั้นอาจกัดกร่อนเงินต้น ในทางกลับกัน REIT สำนักงานเกรดเอแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่ให้ผลตอบแทน 4.5% แต่มีการเพิ่มค่าเช่ารายปีและอัตราการเช่าสูง ให้ผลตอบแทนที่ปรับด้วยความเสี่ยงแล้วเหนือกว่าในช่วงห้าปี ในปี 2026 REITs โลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูลได้กลายเป็นลูกผสมระหว่างการเติบโตและผลตอบแทน โดยมีแนวโน้มอุปสงค์เชิงโครงสร้างหนุนหลัง

การสร้างพอร์ตรายได้ด้วย REITs และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน
พอร์ตรายได้ที่สมดุลอาจจัดสรร 30–40% ให้กับส่วนผสมของ REITs คุณภาพสูงและกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน การจัดสรรนี้ให้ประโยชน์ตอบแทนรายไตรมาสหรือรายครึ่งปีที่สม่ำเสมอ ลักษณะป้องกันเงินเฟ้อ และโอกาสในการเพิ่มมูลค่าเงินทุน การปรับสมดุลอย่างสม่ำเสมอช่วยให้ไม่มีสินทรัพย์ใดครองสัดส่วนมากเกินไป โดยการรวมรายได้ที่มีอสังหาริมทรัพย์หนุนหลังเข้ากับหุ้นปันผลแบบดั้งเดิม นักลงทุนสามารถเพลิดเพลินกับกระแสรายได้แบบพาสซีฟที่ราบรื่นขึ้นซึ่งทนทานต่อวัฏจักรเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน